房地产业在国民经济中扮演着至关重要的角色。这不仅因为房地产业本身对投资、消费和服务等经济活动的贡献，更是因为它对许多关联产业的带动作用。最近一系列房地产利好政策频出（降低存量房利率、城中村改造等等），笔者之前也写过好几篇系列文章。

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笔者认为，以上政策更多是在房地产市场的“维稳”上，而近期房地产市场出现了针对部分购房群体的利好消息。

据中国基金报7月28日报道，住房和城乡建设部部⻓倪虹在近日召开的企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施；继续做好保交楼工作，加快项目建设交付，切实保障人民群众的合法权益。

此政策一出，激起了社会各界的讨论，其中有关专业人士预计，未来核心城市限贷政策有望得到优化和改进，这将有助于显著降低改善性住房的购买门槛，从而推动整个房地产交易市场的活跃。

“认房认贷”

在办理购房贷款过程中，我们经常会听到“认房认贷”的概念，其实这主要是银行的甄别标准之一。“认房”是指银行通过查询当地房产登记系统，确认客户名下是否已拥有一套房产。如果已经拥有一套房产，那么此次购房将被视为“二套房”。

“认贷”是指当客户申请买房贷款时，银行通过征信查询发现该客户曾经办理过一次买房贷款，银行会将此次买房定位为二套房，无论之前的房贷是否已还清，都会按照二套房的贷款利率执行政策。这意味着，如果你曾经有过住房贷款，即使已经还清，也会被认为是二套房贷款并按照更高的利率计算。这一政策对于许多购房客来说是一个重要的考虑因素。

目前部分核心城市仍执行“认房认贷”的信贷政策，所谓核心城市，目前来看主要集中在以下几个城市：北京、上海、广州、深圳、成都等。

而随着此次住建部提出的“认房不用认贷”政策，业内人士一致认为，该项政策对于一线城市影响是最大的。一线城市由于限购，往往采取更严格的限购措施，二套首付比例较高。因此，此次政策松绑后，影响也是最大的。

可以说，“认房不认贷”政策抑制了部分换房改善的群体的需要 ，换房需求同样是合理的住房需求，政策应适时调整予以支持，优化认房又认贷政策，可以激活核心城市置换链条，活跃市场交易。

以北京为例，按照当前认房又认贷政策，很多购房者在改善换房过程中，二套房首付比例最高达80%、房贷利率高达5.25%。但若是优化该政策，二套房首付比例最低将至35%、房贷利率可以降至4.75%。

“认房不认贷”

认房不认贷意思是只看购房者名下是否有房，不考虑历史贷款记录。认房不认贷情况下，不管购房者有没有贷款记录，只要购房者证明其名下无房，其就可以按照首套房认定，如果购房者名下已经有一套房，则无论是否贷款，贷款有无还清，再买房，都按照二套房来认定。

其实笔者认为，这个政策最利好两种情况。举个例子，比如你在上海名下没有房产，但是你在上海之外的城市有房贷记录，你在老家曾经贷款买过一套房，即使说你把那个老家的房子房贷还清了，你也没法按照现在的认房又认贷的政策在上海享受首套房贷款的首付比例，只能按照二套房的首付比例来买房，那么很多人由于高比例的首付成本，打消了在一线城市买房子的念头。

而现在的“认房不认贷”，意味着把老家的房子卖了，就可以按照首套的首付比例来上海买房了，笔者预计，未来一线城市地产市场的部分增量将来自于这种情况。

此外，本次政策也利好想要换改善房的，把名下的房产给卖掉或者其他办法处理掉，也能做首套贷款的资格，一买、一卖双向操作，房地产市场的活力将得到激发。

降低首付比例

此外，住建部在此次会议还提及了其他房地产政策，包括降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免等等。

目前，许多城市已经实施了20%的最低首付比例，但对于核心一二线城市，这一比例通常更高，大多不低于30%。这意味着购房者需要有更多的首付款来购买首套住宅，这也增加了他们的经济压力。

例如，上海、北京的首付比例是最高的，为35%、40%，而二线城市：郑州、沈阳首付最低比例为20%，这些城市降无可降，空间不大。因此，住建部提出的降低首付比例，旨在一些强一线城市。

尾声

笔者预计下半年，房地产政策的优化可能会继续，不过可能是以一线城市为主，整体力度有望加大。而普通的二线和三四线城市已经基本放开了房地产限制性政策，政策上没啥空间。且笔者认为，尽管目前来看限购政策略有松绑的迹象，但一线城市房价仍在高位，需求和信贷还是房地产市场能否回暖的根本问题。

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